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加速拿地 新希望地产规模大扩张

2019年06月04日 07:22    来源: 时代周报    

  时代周报记者 蔡颖 发自广州

  进入2019年,新希望地产在长三角土地市场屡次现身,仅3月的拿地金额就已超过百亿元。然而,作为非上市房企,新希望地产一直都隐秘而低调。5月份因申请发行公司债,在长达200多页的债券募集说明书中,新希望地产近三年的发展全貌才得以显露。

  2016―2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。但随规模攀升,新希望地产的负债额呈持续增长趋势。2016―2018年,其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

  加速扩张的背后,是新希望地产曾经错失的黄金十年。在业绩增长和负债之间,新希望地产又将如何寻求平衡?

  规模追赶

  时代周报记者查询,新希望集团于1982年成立,1998年成立地产公司。这一年,国家取消福利分房,住宅商品化时代由此开启,房企派系接踵登场。然而,在地产黄金十年里,新希望地产减缓了扩张步伐。2005年之后,土地市场也鲜少看到新希望地产的身影,而同期成立的其他房企仍在不断跑马圈地。

  2014年,新希望集团将旗下房地产业务交由职业经理人主理,入职集团6年的张明贵担任新希望地产总裁一职。与此同时,公司不断推进团队员工年轻化。新希望地产方面向时代周报记者透露,目前公司员工平均年龄31岁,高管平均年龄35岁。

  自此,新希望地产驶入发展快车道,并在大本营西南区域以及华东区域等热门城市的土地拍卖场上收获颇丰。

  根据披露的数据,新希望地产在2016年、2017年相继实现约145亿元、171亿元的销售额。2018年,新希望地产的销售额增长至316.63亿元,同比增长85%。其中,温州以104.20亿元的销售金额成为收入贡献最高的城市,宁波、南宁紧随其后,最终实现73.65亿元、36.97亿元的销售额。

  2018年3月,新希望地产公司控制权发生变更,新希望投资集团有限公司成为控股股东,房地产业务也被新希望集团剥离出合并报表范围。这意味着,新希望地产的运作已经越来越独立。

  不断增长的子公司数量从另一个侧面印证着新希望地产的发展速度。截至2018 年年末,新希望地产拥有控股子公司 79 家,而2016年、2017年新希望地产的子公司数量仅为39家、61家。通过新设或者收购其他公司股权的方式,新希望地产将获取更多的项目资源。

  百亿夺地

  在失去了上一轮黄金周期之后,新希望地产正迎头赶上,充足的土地储备是规模增长的重要基础,新希望在土地市场上态度也从低调转换为积极。

  2019年3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

  进入4月份,新希望地产现身温州土地市场,经过140轮叫价,以29.26亿元获得一宗土地。

  5月15日,新希望击退万科、碧桂园、龙湖等龙头房企,狂拼200轮以总价超过12亿元夺得大连市逾7万平方米涉宅地。5月28日,以22.15亿元斩获浙江嘉兴两块土地。

  新希望地产方面向时代周报记者提供的资料显示,截至5月,新希望地产新获的5宗地块耗资150亿元,平均楼面价15833元。

  扩张始于2016年。2016―2018年,新希望地产年新增土地宗数由5宗增加至20宗,截至2018年年末,土地储备为691.75万平方米。

  投资区域也在不断扩大。新希望地产回复时代周报记者,目前,公司在成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等多个热点城市,布局已超过70个项目。

  接近新希望地产的人士向时代周报记者透露,粤港澳大湾区也是公司看好的区域,今年内会争取在广州拿地。

  在土地市场动作频频难免会被贴上疯狂、激进的标签。为此,新希望地产向时代周报记者指出,拿地前公司内部有立项会、投决会,超限价的地坚决不拿,有缺陷的地坚决不拿,偏远的地坚决不拿,三四五线城市不考虑。经新希望地产内部统计,投资部门汇报超100块土地,公司才会谨慎地拍下1块。

  与此同时,合作拿地也成为新希望地产扩张空间的新手段。目前,新希望地产与万科、恒大、融创等龙头房企均建立了长期的合作关系。值得注意的是,新希望地产的权益土地面积占比逐年下降,2016―2018年分别为86%、83%、63%。

  债务控制

  规模发展的驱动下,公司资金流存在一定压力。数据显示,2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额波动幅度较大,分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

  2016―2018 年期间,公司资产负债率分别为 79.37%、79.54%和 76.62%,扣除预收账款后的资产负债率分别为 52.30%、51.12%、50.94%。

  针对公司资金流现状的问题,新希望地产方面向时代周报记者表示,2018年,新希望地产销售回款率超过100%,超过回款预期。目前,新希望地产在全国有近60个在售项目,拿地金额控制在销售回款的60%以内,资金负债率、现金短债比都控制得较好。

  虽然负债率仍维持在较为健康的水平,但新希望地产的资金需求依然强烈。

  2018年11月,新希望地产发行购房尾款ABS,产品规模15亿元,成本为5.7%。2019年4月,新希望地产落地首单ABS前端财产权信托,产品规模为6亿元;5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,发行规模6亿元。

  新希望地产表示,公司的筹资资金主要是外部债权借款,母公司新希望集团并没有直接给予地产资金支持,融资渠道为银行信贷(含开发贷和经营物业贷)、集合信托、保债计划,以及公开市场发行的公司债、资产证券化等产品,其中项目开发贷和公开市场融资占比达到70%左右。

  截至2018 年 12 月 31日,新希望地产获得各银行给予的授信总额度合计为 236.80 亿元,其中已使用授信额度 112.55 亿元,未使用授信余额 124.25 亿元。

(责任编辑:关婧)


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